怎會「益」你？

劉鑾雄昆仲旗下的華人置業（0127），近來動作不斷。先有傳出分拆房地產投資信託基金（REITs），近有劉氏昆仲先後批股。劉氏昆仲精於「睇市」，他們都沽貨減磅，小弟深恐樓市股市見頂為期不遠。

華人置業部署分拆REITs，當中網羅物業，粒粒皆星，股民所欲也。人同此心，心同此理，劉氏昆仲何解「益」散戶？小弟以為劉氏仲昆分拆REITs只是高位沽貨。君不見，劉氏昆仲在90年代先後出售夏愨大廈樓層、娛樂行。之後樓市就江河日下，看官耳熟能詳，不用多談。聞者得知分拆REITs之舉，大概不寒而慄。

劉氏昆仲早前高位配售華置。主席劉鑾鴻更悉售手上的華置股份。此事多少與劉鑾雄在1985年悉售愛美高相似。愛美高由劉鑾雄與梁英偉創辦，但後來兩人出現分歧，結果劉鑾雄悉售愛美高持股。半年後，劉鑾雄獅子回頭，低價入主愛美高。雖然劉氏昆仲不會悉售華置，要是看好後市，斷不會減持。蓋大股東持股愈多愈好，減持是看淡訊號，深信日後可以低價吸納。

若然劉氏昆仲「睇市」能力仍在，如此舉動，不知散戶當作何想？

慶幸毋須寫祭文

恒基發展（0097）股東最後否決私有化。42名獨立股民反對恒發私有化，逾7500萬股反對。但111名股民的逾4.5億股贊成，佔總投票股數的85.74%。只要反對票不多於7467萬股，私有化即能成事。小弟大感快慰，慶幸不用為恒發寫祭文。

恒發私有化觸礁，與政改方案被否決何其相似。曾蔭權指摘否決政改方案的泛民議員為「反對派」。相信李兆基同樣視42名搞垮私有化的股東為「反對派」。我以為反對派能夠以小勝大，投票制度救了一命。私有化獲得通過除須75%的已投票的公眾持股贊成外，尚須不多於10%全體公眾持股反對，始能成事。近日有云對沖基金搞局，令私有化觸礁。不如說收購價未能打動反對派。這點我只是拾David Webb的牙慧。當然換股安排亦有欠吸引，恒發股東換股後一旦齊齊沽貨，猶如「人踩人」，股價大概成為腳下亡魂。

如此結果，我所樂見。股東可以繼續享用財富大餐，繼續以折扣價購入中華煤氣（0003）。缸湖中識貨之人多矣，恒發股價復牌後急跌，但不消一日，即反彈至13元左右水平，仍比恒地提出的私有化作價12.88元高。而中煤股價也節節上升，可見這道主菜最受歡迎。

況且預期今年恒基系部署分拆REITs（房地產信託基金），據報道，沙田中心商場、九龍行皆榜上有名，皆屬恒發所有，一旦分拆，自會有錢落袋，會否派息則未可料也。正是塞翁失馬焉知非福，私有化失敗非壞事也。

編案：小弟未能趁恒發私有化表決前，刊出獨立財顧歪理連篇的文章，罪過罪過。無論如何，借此機會補登，說明恒發獨立財顧明欺小股東不識貨。

歪理一、中煤純利增長下跌成「低價」沽貨「理由」
以上是獨立財顧勸恒發股東沽貨的其中一個「理由」。既然恒發旗下資產如此不堪，為何要李兆基「捱義氣」？當年何解中煤斥數十億回購，令恒發變相增持？

歪理二、近五年派息率、股息率下降
此論似是而非。派息率下降關乎引入新會計制度，尤其是2005年度，因為當年盈利計及物業重估盈餘，派息率焉能不跌？恒發股價近五年不斷上升，反映恒發資產有價，理應是好事不是壞。只要每股派息增幅追不上股價，則股息率就會下跌。況且獨立財顧沒有提及恒發每股派息穩步向升。雖然2002年度及2003年度輕微削減派息，但2005年即有加無減。

試問獨立財顧如此表現，何能代表小股東利益？

拒絕李兆基「獨食」

恒基發展（0097）持有各項資產，猶如一頓豐盛的投資盛宴。恒基地產提出私有恒發，只是想「獨食」而已。何況恒地提出的作價「出手低」，股民何須拱手相讓。距離1月20日表決私有化不足一周，本網誌呼籲恒發股東拒絕李兆基（恒基（0012）主席兼大股東）「獨食」。

西餐有頭盤、主菜及甜品。恒發持有的物業就是這頓大餐的頭盤，旗下物業有九龍行、荷李活廣場、惠苑、沙田中心舖位、屯門時代廣場。直接持有的物業組合值75.7億，出租率達96%，租金回報率達8厘。

頭盤享用過後，稍稍休息，再呈上主菜。主菜是恒發持有的37.62%的中華煤氣（0003）。事實上李兆基亦看中中煤這道主菜，正是私有化恒發的重要原因。截至1月16日，價值 360億，已值每股恒發12.78元，相等恒發現價的85.7%。雖然獨立財務顧問函件指出，中煤近年純利停滯不前，不過近有物業收益入帳，遠有中國業務有待收成，大概能為未來純利添加動力。按里昂證券分析員估計，未來數年有嘉亨灣、翔龍灣售樓可賺40億。

甜點一樣吸引，恒發擁有美麗華酒店（0071）及香港小輪（0050）權益，兩者分別值28億及33億，佔恒發每股資產值0.98元及1.17元。如此盛宴，誰曰不宜？何不繼續享用下去？本網誌建議恒發小股東反對，好讓保留恒發上市地位。

如何投票反對

各股東有3個途徑反對，一為親身出席法院會議；二為委任代表或大會主席投票；三為透過銀行或證券行代行。不過委託代表投票之粉紅色表格（法院會議委任表格）及白色表格（股東特別大會委任表格），須於1月18日上午11時正及同日上午11時半前交回過戶處始能投票。另外股民寄存股票於證券行或銀行，請於明天或以前把投票意向通知後者，始能反對私有化。

編按：以上的分析，股民大概耳熟能詳，希望能夠打動股民，不要惑於小恩小惠，拒絕李兆基「獨食」。下篇分析獨立財顧函件歪理連篇。真箇是獨立財顧不獨立。

小心愛你變害你

地鐵（0066）趁東英大廈及凱悅酒店重建，打算把尖沙嘴地鐵站出口伸延至兩座大廈內，表面上屬互惠互利之舉。

此方案對東英大廈利多害少。由於金馬倫道以北已無尖沙嘴站出口，興建接駁隧道確可把金馬倫道以南的人流連繫起來。可惜地鐵不排除把凱悅酒店對彌敦道的地鐵站出口拆掉，對凱悅酒店未必有利。

凱悅酒店商場部分最值錢，面對彌敦道，人流如過江之鯽，業主「想窮都難」。加上重建前有登喜路、Haagen-Dazs雪糕旗艦店、Delifrance承租。該排地舖按凱悅酒店業主凱聯國際（0105）年報披露，上年度收租1.01億元，溢利9500萬，毛利率達93.8%；反觀酒店年收益3.2億元，溢利1億元，但毛利率僅31.7%。觀乎數據，凱悅酒店收租溢利似乎不遜經營本業。

可惜按地鐵計劃行事，有減低該段彌敦道的人流之虞，有損凱悅酒店彌敦道地舖價值。須知道凱悅酒店變身購物娛樂中心後，能否吸納人流，尚屬未知之數。反觀駁隧道入商廈內，未必有助商廈人流。君不見朗豪坊打通旺角站經脈，未能發揮如銅鑼灣站駁通時代廣場的功用。

凱悅酒店門外的地鐵出口的確有礙觀瞻，妨礙彌敦道人道往來。但地鐵出口始終是凱悅酒店地舖人流的活水。若然拆掉，分薄人流。凱悅酒店業主須當心地鐵「愛你變害你」。